¿Es necesaria la visita del perito al inmueble en una tasación pericial?

Sentencia del Tribunal Supremo, Sección 2ª, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo 1141/2025, de 17 de septiembre
La sentencia objeto de nuestro comentario tiene como objetivo determinar si, en una comprobación de valores mediante dictamen de peritos de la Administración, es necesaria la inspección ocular personal del perito tanto del exterior como del interior del inmueble, o si basta con la observación exterior o fotografías.
El Tribunal Supremo estructura su fundamentación sobre tres pilares interpretativos: la finalidad del procedimiento de comprobación de valores, la exigencia constitucional de una tributación conforme a la capacidad económica, y el deber de motivación suficiente del acto administrativo.
A partir de ellos, desarrolla una interpretación sistemática y teleológica de los artículos 57.1.e) LGT y 160.2 RGAT, consolidando la exigencia de una inspección personal completa (interior y exterior) del inmueble por parte del perito de la Administración.
Parte la mismo del artículo 31.1 de la Constitución Española, que impone el deber de contribuir al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con la capacidad económica de cada ciudadano, mediante un sistema tributario justo, inspirado en los principios de igualdad y progresividad.
Este principio exige que la determinación de la base imponible refleje una capacidad económica real y efectiva, no meramente presunta o hipotética.
El procedimiento de comprobación de valores busca que el valor atribuido a un bien refleje su auténtica significación económica.
Dicha comprobación no es pues un mero trámite técnico o formal, sino un medio para garantizar que la carga tributaria sea justa y proporcionada al valor real del bien que origina la obligación tributaria.
La finalidad del procedimiento no es maximizar la recaudación, sino individualizar correctamente la capacidad contributiva, evitando valoraciones genéricas o automáticas.
Por ello, la inspección ocular personal del perito adquiere una función relevante ya que constituye la garantía de que la valoración se basa en la realidad fáctica del bien, no en simples estimaciones documentales o modelos estadísticos.
El Tribunal Supremo realiza una interpretación conjunta, sistemática y teleológica de los preceptos aplicables. Así el artículo 57.1.e) LGT autoriza a la Administración a comprobar valores mediante dictamen de peritos. Sin embargo, esta habilitación no es incondicionada, sino que el dictamen debe elaborarse con rigor técnico y suficiente motivación, respetando los derechos del contribuyente y los principios de justicia tributaria.
No se trata de una “libre valoración administrativa”, sino de una actividad técnica reglada sujeta a los límites del artículo 160 RGAT.
Por su parte el artículo 160.2 RGAT señala que, en el dictamen de peritos, “será necesario el reconocimiento personal del bien valorado” cuando se trate de bienes singulares o cuando no puedan obtenerse todas las circunstancias relevantes por otras vías.
Esta previsión no es una facultad discrecional, sino una obligación general cuyo incumplimiento afecta directamente a la motivación y validez del acto. Solo cabe excepcionar esta obligación en casos muy concretos, cuando la propia Administración justifique de modo objetivo y documentado que la visita no es necesaria.

De esta forma el Tribunal Supremo afirma que el “reconocimiento personal” del bien debe abarcar tanto su exterior como su interior, pues solo así pueden verificarse las circunstancias que inciden de manera decisiva en su valor real: estado de conservación, calidad de materiales, existencia de servidumbres o defectos estructurales, ocupaciones, etc.
Además, tal y como señala la doctrina del propio tribunal, “los informes periciales emitidos para la comprobación de valores, en la medida que conforman la motivación de la liquidación posterior, han de contener los elementos, datos, razonamientos y justificaciones necesarias para que el contribuyente pueda conocer las razones del valor resultante”.
Así la ausencia de visita interior del inmueble impide que el dictamen pueda considerarse debidamente motivado, ya que no se habrán verificado in situ aspectos esenciales del bien valorado. Por tanto, una visita únicamente exterior o sustentada en fotografías tomadas por personal auxiliar carece de la capacidad para generar una motivación suficiente conforme a los estándares jurisprudenciales.
El método del dictamen de peritos implica una valoración técnica personal del funcionario cualificado.
Por tanto, la actividad pericial no puede delegarse en personal auxiliar ni basarse en informaciones de terceros sin comprobación directa, porque ello desnaturaliza la función pericial y transforma el procedimiento en una valoración indirecta o estadística, ajena al artículo 57.1.e) LGT.
La presencia del perito en el inmueble es de este modo indispensable para asegurar tanto la individualización de la valoración, como la verificación empírica de los elementos físicos y constructivos, y la coherencia entre los datos observados y el valor asignado.
Se rechaza asimismo que pueda suplirse la falta de inspección ocular con fotografías u observaciones externas realizadas por personal no técnico de la AEAT, incluso aunque el perito asuma tales datos como propios.
Ahora bien, el Tribunal admite que, con carácter excepcional, la visita interior o exterior puede omitirse, pero únicamente cuando concurran circunstancias objetivas y verificables que lo justifiquen, y siempre que esa justificación conste expresamente en el expediente administrativo.
Es decir, no es suficiente con indicar la imposibilidad o improcedencia de realizar una visita al inmueble, sino que hay que motivar y justificar debidamente por qué. No basta, por tanto, con una simple referencia genérica a la “imposibilidad de acceso” o a que “no se consideró necesario visitar el interior”.
El Tribunal concluye así que la correcta aplicación del método de dictamen de peritos exige que el técnico realice una inspección ocular personal y directa del inmueble, que debe comprender tanto su exterior como su interior. Y así la ausencia de visita interior —sin justificación documentada— convierte el dictamen pericial en un acto carente de base fáctica, y, por tanto, inválido para fundar una liquidación tributaria.