Tributación derivada de la compraventa de una vivienda
En este artículo se analizan las implicaciones fiscales derivadas de la compraventa de una vivienda en España, detallando los impuestos y gastos que afectan tanto al comprador como al vendedor, según el tipo de inmueble (nuevo o de segunda mano) y otras circunstancias relevantes.
1.-Desde el punto de vista del comprador o adquirente.
El principal impuesto que grava la compra de una vivienda usada (transmisiones posteriores a la primera), es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), donde el comprador actúa como sujeto pasivo del mismo.
El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma (entre el 6 % y el 10 % generalmente).
Algunas CCAA aplican tipos reducidos (3,5 %-5 %) para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, o vivienda habitual.
La base imponible la constituye el valor real de compraventa (fijado en escritura pública), o bien, el valor de referencia catastral: el mayor de ambos.
En este sentido, conviene tener presente que si el valor declarado es inferior al valor de referencia, la Administración podrá girar una liquidación complementaria.
En el caso de viviendas nuevas, de primera transmisión, el impuesto aplicable es el IVA, en lugar del ITP.
El sujeto pasivo sigue siendo el comprador o adquirente de la vivienda, y el tipo impositivo puede ser:
- 10 % sobre el precio de compraventa (vivienda general).
- 4 % para viviendas de protección oficial (VPO) en régimen especial o de promoción pública.
En ambos casos, vivienda nueva y usada, también se aplica el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), siendo sujeto pasivo el comprador o adquirente, y variando el tipo impositivo por CCAA, entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda (el mayor entre el declarado en la escritura pública y el valor de referencia del catastro).
Adicionalmente a los impuestos, hay otra serie de gastos a considerar, y que afectan considerablemente al precio total de compra de la vivienda, tales como:
- Notaría: Escritura pública de compraventa.
- Registro de la propiedad: Inscripción del título de propiedad.
- Gestoría: Si interviene.
2.-Desde el punto de vista del vendedor, el escenario de fiscalidad y gastos ocasionados por la venta de una vivienda, sería el que se describe a continuación.
En caso de venta de inmuebles nuevos por promotor, la operación devenga IVA, como hemos visto anteriormente. Este IVA es facturado por el promotor o empresario vendedor al comprador, y por tanto pagado por el comprador. No obstante, la obligación legal de ingresar ese IVA en la Agencia Tributaria, como sujeto pasivo, recae sobre el vendedor o transmitente, a través de los modelos 303 y 390 mediante la aplicación del mecanismo de la inversión del sujeto pasivo.
Por su parte, con respecto a la vivienda usada, el principal impuesto que grava la venta de una vivienda usada (segunda y posteriores transmisiones) desde la perspectiva del vendedor, es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
El sujeto pasivo es el vendedor, o transmitente, persona física residente en España.
El hecho imponible está constituido por la ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (ajustado por gastos e impuestos).
El tipo impositivo va a variar en función del tramo de ganancia patrimonial obtenida, conforme a la siguiente escala (normativa 2024):
- 19 % hasta 6.000 €
- 21 % de 6.000 € a 50.000 €
- 23 % de 50.000 € a 200.000 €
- 27 % de 200.000 € a 300.000 €
- 28 % desde 300.000 €
A esta regla general habría que aplicar algunos casos de exenciones, tales como:
- Reinversión en vivienda habitual (total o parcial). Cuando el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual es reinvertido en otra vivienda habitual.
- Personas mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual. Para el caso de mayores de 65 años que transmiten la que ha constituido su vivienda habitual hasta ese momento.
- Transmisión con reinversión en renta vitalicia (mayores de 65). Es el mismo caso anterior, pero en lugar de obtener un precio por la transmisión, se obtiene una renta vitalicia para el transmitente.
Otro impuesto importante, al que tiene que hacer frente el vendedor de una vivienda, como sujeto pasivo, es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocida popularmente como la Plusvalía Municipal).
Como hemos mencionado, el sujeto pasivo es el vendedor o transmitente, y la naturaleza de este impuesto es municipal, es decir, es gestionado por la Administración Local, o Ayuntamientos.
La base imponible está constituida por el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión, determinado por el valor catastral y el número de años transcurridos.
El tipo impositivo viene determinado por cada ayuntamiento, con bastante libertad y margen de maniobra en la gestión del mismo, al ser un impuesto de gestión local.
Cabe destacar una reciente reforma legal, (RD-Ley 26/2021): Introducción de dos métodos de cálculo (real o objetivo), permitiendo al contribuyente optar por el más beneficioso.
Hay supuestos de No sujeción, en el caso de inexistencia de incremento de valor.
En el caso particular de que el vendedor sea no residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio y ingresarlo en Hacienda (modelo 211) como pago a cuenta del IRNR del vendedor.
Por su parte, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial.
Finalmente, también hay gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría para la parte transmitente.
