El valor real de los bienes inmuebles y su comprobación

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª, de 18 de julio de 2018

Autor Mibufete.com Publicado el 15 de abril de 2020 Comentarios 0 Valoración

Esta sentencia tiene por objeto responder por parte del Tribunal Supremo a las siguientes cuestiones que presentan interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia y que son las siguientes:

Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando así al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real.
Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia.
Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local.

Así analizaremos separadamente la respuesta del Tribunal Supremo a cada una de estas cuestiones.

1. ¿Puede la Administración invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado no se corresponde con el valor real?

No, el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, sino que le corresponde a la Administración probar que este no coincide.

La aplicación del método de comprobación de coeficientes multiplicadores sobre precios de referencia establecido en el artículo 57.1.b) de la LGT, en ningún caso dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no.

Además, para poder aplicar este método para rectificar el valor declarado por el contribuyente se exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral.

De esta forma este método de comprobación no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a valoración.

2. ¿Puede el interesado utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho o está obligado a promover una tasación pericial contradictoria, al ser este el medio regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración a efectos de discrepancia?

La utilización de la tasación pericial contradictoria para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los coeficientes sobre el valor catastral, es meramente potestativa.

Y así para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho.

3. El precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local, ¿puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real?

Sí que puede serlo en la medida en que el valor real es aquél que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre y éste está condicionado por circunstancias de diversa magnitud y significación.

Esto supone pues que el valor real, lejos de ser inmutable, puede variar en función del carácter temporal, espacial u otros a que se refiera.

Además, la llamada a circunstancias particulares de mercado, debidamente acreditadas reflejaría más adecuadamente la capacidad económica manifestada en el sujeto pasivo, a través del impuesto indirecto, pues si acredita que lo que declaró se corresponde con lo que efectivamente pagó, es ahí donde reside su capacidad económica manifestada en la adquisición patrimonial objeto de gravamen.