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Blog para asesores fiscales

Implicaciones fiscales a considerar en la cesión gratuita de un inmueble

Resulta bastante común que se disponga del uso de un inmueble de forma gratuita como consecuencia de la cesión efectuada por algún familiar. No obstante, ello acarrea una serie de implicaciones fiscales, tanto directas (IRPF) como indirectas (IVA) que conviene considerar.

IRPF

Se presumen retribuidas (LIRPF art.6.5 y 40), salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario. La valoración de estas rentas estimadas ha de hacerse por su valor normal de mercado.

Por tanto, si se prueba que la cesión es gratuita, el cedente no tendrá que declarar rendimientos del capital inmobiliario, pero sí deberá efectuar la imputación de rentas inmobiliarias según lo establecido en el art. 85 LIRPF, ya que estaríamos ante un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario.

Por tanto, en virtud de lo anterior, el cedente debe imputar y declarar este importe mínimo, aun cuando la cesión o alquiler se haga de forma gratuita.

Dicha renta mínima se calcula según lo establecido en el artículo 85 LIRPF:

1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Con respecto a la retención, con carácter general, los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles urbanos están sujetos a retención a cuenta, cualquiera que sea la calificación de la renta, con la excepción, entre otros, de que las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. En este caso, por tanto, no procede aplicar retención alguna y más teniendo en cuenta que no percibirá rendimientos del capital inmobiliario.

IVA

En cuanto al IVA, hay que tener en cuenta si previamente a dicha cesión, el el cedente vino desarrollando alguna actividad en el mismo o lo tuvo arrendado a un tercero.

Si estuvo vacío y sin actividad, no devengará IVA, pues el cedente no tendrá la consideración de sujeto pasivo de este impuesto. Sin embargo, si hubiera estado afecto a alguna actividad antes de la cesión, tendría la consideración de un autoconsumo, lo que implicaría devengar y autoliquidar el IVA correspondiente.

Así, según CV de 25 de febrero de 2008, la cesión gratuita de un local de un padre a su hijo, en el que no se venía desarrollando actividad alguna previamente, no estaría sujeta a IVA.

Por otro lado, según CV V2844-14 de 20 de octubre de 2014, en la medida en que el local haya estado afecto previamente a una actividad económica desarrollada por el padre, su posterior cesión sin contraprestación estará sujeta a IVA como autoconsumo de servicios en virtud de lo dispuesto en el art. 12 LIVA, cuya base imponible sería el coste de dicha cesión.

DONACIÓN

Por último, señalar respecto al posible devengo del ISD, que la gratuidad de la donación está estrechamente vinculada al contenido patrimonial del acto, de modo que no son donaciones los actos que, llevándose a cabo a título gratuito, no entrañen un desplazamiento patrimonial.

Con fundamento en esta característica se niega que sean donaciones aquellos negocios que atribuyen a título gratuito determinadas facultades limitadas al mero uso  de cosas, como pueden ser el comodato, mandato, préstamo, depósito, que el CC configura como negocios naturalmente gratuitos, así como las meras prestaciones de servicios a título gratuito cuando los mismos carezcan de relevancia patrimonial intrínseca.

Por tanto, a nuestro juicio, esta cesión no implicaría una donación para el cesionario por la que debiera tributarse.

Ahora bien, en una de las consultas que reseñamos, la de fecha de 25/2/2008, al final, se señala que sí está sujeto a donaciones este tipo de operaciones. Nosotros consideramos que cabe defender lo contrario. Además, en este caso, no enfocaríamos la operación como un comodato sino como un precario (tal y como describimos a continuación).

Por último, a efectos acreditativos de la gratuidad de la cesión, cuyas pruebas habrá de valorar, en su caso, la Administración, lo que recomendamos es formalizar la firma de un contrato en el que quede claro la gratuidad de la misma.

A estos efectos, una posibilidad podría ser firmar un contrato de precario entre las partes, que consiste básicamente en aquella situación en que una persona posee o detenta un derecho sin título o derecho alguno para ello, y sin pagar renta o merced alguna. Es decir, mediante este contrato, se cede el uso de un local sin contraprestación alguna.

Además, para darle validez al mismo, sobre todo a efectos de terceros (como es la Administración), lo ideal sería formalizarlo ante notario.

Contenido facilitado por Mibufete.com, el departamento jurídico de tu asesoría

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