Ganancias y pérdidas por transmisión de inmuebles
En el IRPF, el cálculo del importe a declarar como ganancia o pérdida obtenida por la transmisión “inter vivos” de un inmueble, es distinto en función de la afección o no del inmueble a una actividad económica, o a su condición de vivienda habitual, o incluso a su fecha de adquisición, por la posible aplicación del régimen transitorio vigente.
También afecta a dicho cálculo, el tipo de transmisión realizada, onerosa o lucrativa, e incluso dentro de las onerosas, si se ha realizado una operación de compraventa o de permuta.
Aquí ofrecemos una visión global de todos los conceptos y elementos tributarios que intervienen en el cálculo a realizar, para llegar a determinar la renta fiscal que se debe declarar en IRPF por la transmisión “inter vivos” de un inmueble.
ÍNDICE
I.- TRANSMISIÓN DE INMUEBLES NO AFECTOS A ACTIVIDADES.
A.- VALOR FISCAL DE ADQUISICIÓN.
B.- VALOR FISCAL DE TRANSMISIÓN.
C.- RÉGIMEN TRANSITORIO.
D.- EXENCIÓN POR TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL.
E.- EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL.
II.- TRANSMISIÓN DE INMUEBLES AFECTOS A ACTIVIDADES.
Guía editada en agosto 2011
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COMO SE VALORA LA PERMUTAS A EFECTOS DEL CALCULO DE LA RENTA, EL CASO ES SE RECIBE UN LOCAL VALROADO EN 120.000 CON UNA HIPOTECA DE 100.000 Y A CAMBIO SE ENTREGA UN SOLAR VALORADO EN 20.000 EN EFECTIVO , ¿ CUAL SERIA EL PRECIO DE ENTREGA DEL SOLAR ?
La cuestión formulada no consiste en un comentario o duda de entendimiento en relación a la guía tributaria sobre las ganancias y pérdidas patrimoniales en la transmisión de inmuebles, sino que se trata más bien de una consulta sobre una situación concreta.
A este respecto, los clientes de mibufete.com disponen de un servicio de contestación a consultas para dar una respuesta puntual sobre cómo tratan las normas tributarias, la doctrina o la jurisprudencia una cuestión concreta.
A modo general, podemos decirte que en las permutas de bienes inmuebles se determina para los permutantes una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre:
- VT = el mayor de: valor de mercado del bien recibido o el valor de mercado del bien entregado; y
- VA actualizado = el valor de adquisición del bien entregado.
En el caso que nos planteas, el que recibe el local y entrega el solar debe tener en cuenta:
- Como valor de transmisión (VT): el que tenga mayor valor de mercado entre el bien recibido o el entregado.
- Como valor de adquisición (VA): el valor de adquisición se determina mediante la suma de 3 conceptos y la resta de un cuarto:
+ Importe real de la adquisición (art. 35.1.a LIRPF)
+ Coste de inversiones y mejoras (art. 35.1.b y 34.2 LIRPF)
+ Gastos y tributos accesorios (art. 35.1.b LIRPF)
- Amortizaciones (art. 35.1 LIRPF; art. 40 RIRPF)
A todos estos conceptos, además, habrá que aplicarles sus correspondientes coeficientes de actualización, puesto que trata de un bien inmueble, resultando finalmente el valor de adquisición actualizado que es el que ha de tenerse en cuenta a la hora del cálculo de la ganancia patrimonial.
Un saludo y gracias por tu comentario.